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Judith

​BENGUIGUI

​Avocat en droit immobilier - Baux commerciaux

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Notre expertise

 

 

Le Cabinet intervient dans les différents aspects du droit immobilier (bail, copropriété, vente immobilière, cession, construction...).

Il vous conseille dans la rédaction et/ou la conclusion de vos contrats, et vous représente devant les juridictions civiles ou commerciales pour la défense de vos intérêts sur tout le contentieux de l’immobilier.

Le Cabinet respecte un processus adapté à la nature du dossier, initié en principe par un rendez-vous Cabinet...
 

Nos services

 

Le Cabinet propose à la fois un accompagnement juridique dans les relations entre bailleurs et locataires (défaut de paiement, non respect des obligations, fixation de  loyers...), et une assistance tournée vers les professionnels de l’immobilier tels que les administrateurs de biens (responsabilité, commission, cessions de fonds) ou les gestionnaires de patrimoine.

Maître BENGUIGUI vous assiste également en cas de difficultés liées à la vie en copropriété (contentieux des assemblées générales, recouvrement de charges, répartition des charges, travaux à entreprendre et désordres liés aux travaux, responsabilité du Syndic)...

Quoi de neuf?

 News & Publications

Copropriété :

 

Annexion de parties communes

 

Les acquéreurs avertis lors de l'avant-contrat de vente que les parties communes avaient été annexées sans autorisation ne peuvent obtenir de dommages-intérêts.

 Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° 17-12.759, F-D:

 

La Cour de cassation considère que les acquéreurs avaient été avertis, lors de la signature de l'avant-contrat, que l'annexion de la cour commune à la partie privative avait été faite sans autorisation et qu'ils avaient acquis le bien en toute connaissance de cause de l'aléa inhérent à l'irrégularité de la construction. Dès lors, aucune faute ne pouvait être imputée au notaire.

Bail commercial :

Bonne foi du bailleur                              

 

En accueillant la demande du bailleur, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur, avant la délivrance de la mise en demeure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à cette décision.

Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 16-28.684, F-D, Sté CLD c/ Boudon (pourvoi c/ CA. Bordeaux, 5e ch. civ., 2 nov. 2016) :

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Cette décision consacre la primauté de la notion de bonne foi sur toute autre considération concernant soit l’injonction effectivement notifiée par le bailleur, soit les conséquences susceptibles d’en découler : il en découle que l’exécution par le preneur de travaux de mise en conformité, en l’absence de toute autorisation préalable du bailleur, est de nature néanmoins à mettre en échec l’application de la clause résolutoire selon les anciennes dispositions de l’article 1134 du Code civil.

Les nouvelles dispositions du Code Civil concernant l'exécution de bonne foi des conventions par chacune des parties, ne sont pas de nature à remettre en cause l'abondante jurisprudence qui a pour effet de limiter l'application du jeu de la clause résolutoire, dès lors que la bonne foi du bailleur qui entend s'en prévaloir peut être remise en cause devant la juridiction saisie.

Bail d'habitation :

Congé du bailleur : congé prématuré délivré par l'acquéreur du bien loué

En application des nouvelles dispositions résultant de la loi du 24 mars 2014, est nul un congé délivré pour le terme du bail alors qu'il reste moins de 3 ans d'occupation au locataire.

CA Paris, 3e ch., 22 mars 2018, n° 17/00955  :

Il s'agit de la première décision faisant application des nouvelles dispositions relatives au congé pour vendre, issues de la loi Alur du 24 mars 2014. La nouvelle règle introduite dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose dorénavant qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, le bailleur ne peut donner congé immédiatement lorsque le terme du bail en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition du bien ; il lui faudra patienter et donner congé pour le terme de la prochaine tacite reconduction.

L'acquéreur n'avait pas respecté ce nouveau dispositif en l'espèce. Ayant acquis le bien par acte notarié du 30 décembre 2014, il ne pouvait donner congé pour le 14 octobre 2015, terme du bail de 6 ans reconduit plusieurs fois depuis sa conclusion en 1997, alors qu'il restait au locataire moins d'un an d'occupation des lieux. Par respect du texte, ce congé pour vendre ne pouvait être validé que pour le mois d'octobre 2021.

En revanche, restait en question les dommages-intérêts réclamés par la locataire. Le fait de délivrer un congé pour un motif de pure spéculation constitue-t-il la fraude visée à l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989 et ouvre-t-il droit à réparation ? Il n'est pas douteux que revendre le logement un peu plus d'un mois après l'avoir acheté en proposant au locataire bénéficiaire d'un droit de préemption un prix majoré de près de 40 % par rapport à l'achat constitue une opération spéculative. Pour autant, ce type d'opérations est dans la nature de l'activité de marchands de biens et il n'y a là aucune fraude à la loi. Quant au fait que ce professionnel aurait dû connaître les nouvelles dispositions légales et les appliquer, le tribunal ne retient pas non plus la faute, se retranchant derrière la délicate application des dispositions transitoires issues des lois Alur et Macron.

Bail commercial :

Qui doit payer les travaux de mise en conformité ?

Il n'existe pas de disposition précise prévoyant la prise en charge des travaux de mise en conformité par le locataire ou le bailleur d'un local. D'une manière générale, les charges et les travaux sont répartis librement par les parties au contrat de bail commercial. A ce titre, une clause du contrat peut mettre expressément les travaux de mise en conformité à la charge du preneur. A défaut, ces travaux doivent être pris en charge par le bailleur.....