Loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 :

Ce qui change pour les baux commerciaux

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Mensualisation du loyer, garanties, clause tunnel, restitution du dépôt de garantie, ventes d’immeubles loués et clause résolutoire : la réforme impose une relecture immédiate des modèles et des dossiers en cours.

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Les principales incidences pratiques de la réforme, à intégrer immédiatement dans les projets de baux, les renouvellements et les dossiers contentieux.

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01   Qualifier le local

Toutes les règles nouvelles ne s’appliquent pas de manière uniforme : la nature du local et l’activité exercée deviennent déterminantes.

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02   Mensualisation du loyer

Certains preneurs peuvent solliciter une périodicité mensuelle, sous réserve notamment de l’absence d’arriérés non contestés.

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03   Clause tunnel

Le mécanisme peut être envisagé, mais seulement s’il fonctionne dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

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04   Garanties plafonnées

Dépôt de garantie et garanties annexes doivent être appréciés ensemble pour les baux entrant dans le champ du nouveau texte.

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05   Restitution encadrée

La sortie des lieux impose une justification rapide et documentée des retenues et une vigilance sur la remise des clés.

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06   Clause résolutoire

La demande de délais suppose la capacité de régler la dette et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

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La réforme ne doit pas être appliquée mécaniquement. Pour chaque dossier, il convient d’identifier la nature exacte du local, la destination contractuelle, l’activité exercée, la date de conclusion ou de renouvellement, les garanties exigées et l’existence éventuelle d’une procédure en cours.

 

 

Ce que change la réforme

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La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 modifie de manière significative plusieurs mécanismes essentiels du statut des baux commerciaux.

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Ces modifications intéressent directement la négociation des nouveaux baux, les renouvellements en cours, la gestion des baux existants, les procédures fondées sur une clause résolutoire, ainsi que les opérations de vente d’immeubles loués.

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L’objectif affiché du texte est de protéger la trésorerie des locataires et d’encadrer plus strictement certains usages contractuels, notamment en matière de périodicité du loyer, de dépôt de garantie et de garanties annexes.

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En pratique, la réforme impose dès à présent une relecture attentive des projets de baux, d’avenants de renouvellement, des actes de vente et des dossiers contentieux en cours.

 

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1.

Une première vigilance : toutes les règles ne s’appliquent pas aux mêmes locaux

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La loi introduit une difficulté nouvelle : elle ne vise pas toujours le “bail commercial” au sens large, mais distingue selon les textes les locaux à usage commercial, les locaux à usage artisanal, les locaux de bureaux, les entrepôts ou encore les locaux industriels.

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Il ne suffit donc plus de raisonner globalement en se demandant si le bail est soumis au statut des baux commerciaux. Il faut désormais vérifier, disposition par disposition, la nature du local, sa destination contractuelle, l’activité effectivement exercée, l’existence éventuelle de réserves ou d’emplacements attenants, ainsi que la date de conclusion, de renouvellement, de mutation ou de restitution du local.

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Ce point est essentiel en pratique, car la même convention peut être soumise au statut des baux commerciaux sans que toutes les nouvelles protections issues de la loi de simplification soient applicables. Les locaux industriels, les entrepôts et certains locaux à usage exclusif de bureaux devront faire l’objet d’une analyse spécifique.

 

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2.

La mensualisation du loyer devient un droit pour certains preneurs

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La loi crée un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, qui permet au preneur de solliciter le paiement mensuel du loyer lorsque le local est destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

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Ce droit s’applique aux baux en cours, ce qui en fait l’une des mesures immédiatement les plus importantes. Le locataire éligible peut donc, dès maintenant, demander à substituer une périodicité mensuelle au paiement trimestriel du loyer, qui demeure très fréquent dans les baux commerciaux.

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Cette faculté est toutefois subordonnée à l’absence d’arriérés de loyers et de charges, sauf lorsque les sommes réclamées ont fait l’objet d’une contestation préalable. Il conviendra donc, côté preneur, de formaliser toute contestation sérieuse des sommes appelées avant de solliciter la mensualisation. À défaut, l’existence d’arriérés non contestés pourrait être opposée à la demande.

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La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Le texte ne précise pas la forme de la demande. Par prudence, il est recommandé de la faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout acte permettant d’en établir la date certaine.

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EN PRATIQUE

Pour les nouveaux baux et les renouvellements, il convient de ne plus rédiger la clause de paiement du loyer comme si la périodicité trimestrielle était intangible. La clause pourra maintenir un principe de paiement trimestriel, mais devra expressément réserver l’application de l’article L. 145-32-1 pour les preneurs qui y sont éligibles.

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Il faudra également traiter avec attention la question des charges. Le texte vise expressément le paiement mensuel du loyer, mais ne règle pas clairement la périodicité des provisions sur charges.

Selon les dossiers, il pourra être opportun d’aligner les appels de charges sur la périodicité mensuelle pour éviter une gestion artificiellement dissociée, sans toutefois considérer que cette solution résulte automatiquement du texte.

 

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3.

La clause “tunnel” est désormais autorisée, mais seulement sous conditions

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La loi crée un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce autorisant les clauses dites “tunnel” lorsque le loyer est révisé en fonction de l’indice des loyers commerciaux.

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Une clause tunnel permet d’encadrer la variation annuelle de l’indice, par exemple en prévoyant que l’indexation ne pourra pas excéder 3 % par an. La nouveauté tient au fait que la loi admet désormais ce mécanisme, à condition que l’encadrement fonctionne dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

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Autrement dit, une clause qui limiterait seulement la hausse du loyer sans permettre une baisse symétrique serait exposée à la critique. De la même manière, une clause qui empêcherait en pratique toute baisse du loyer resterait fragile.

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EN PRATIQUE

dans les nouveaux baux et renouvellements, il conviendra de ne prévoir une clause tunnel que si elle est parfaitement symétrique. La rédaction devra éviter les mécanismes à sens unique, les clauses de plancher déguisées ou les rédactions qui neutralisent la baisse de l’indice.

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Cette nouvelle possibilité concerne les locaux à usage commercial et la variation de l’indice des loyers commerciaux. Il faudra donc éviter de la transposer mécaniquement aux baux de bureaux indexés sur l’ILAT ou aux situations qui ne relèvent pas clairement du champ du texte.

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Pour les baux existants, la loi ne doit pas être comprise comme une validation générale de toutes les anciennes clauses d’indexation. Les clauses antérieures doivent continuer à être analysées au cas par cas, notamment lorsqu’elles comportent un plancher, une indexation uniquement à la hausse ou une absence de réciprocité.

 

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4.

Le dépôt de garantie et les garanties annexes sont désormais plafonnés pour les baux concernés

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La réforme modifie profondément l’article L. 145-40 du Code de commerce.

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Pour les baux relevant du champ du nouvel article L. 145-32-1, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent plus excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.

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Ce plafond ne concerne pas seulement le dépôt de garantie stricto sensu. Il vise également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandées pour assurer la bonne exécution du bail.

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C’est une modification très importante en pratique. Jusqu’à présent, il était fréquent de prévoir un dépôt de garantie de trois mois, auquel pouvaient s’ajouter un cautionnement, une garantie autonome, une garantie bancaire à première demande ou une autre sûreté.

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Pour les baux concernés, ce cumul devra désormais être revu avec prudence, puisque l’ensemble des garanties exigées ne pourra pas excéder le plafond légal.

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Dans les nouveaux baux et les renouvellements, il faudra donc vérifier systématiquement si le local entre dans le champ du texte. Si tel est le cas, le dépôt de garantie et les garanties annexes devront être calibrés ensemble. Il ne sera plus possible de raisonner séparément en exigeant, d’un côté, un dépôt de garantie et, de l’autre, une garantie bancaire ou personnelle sans tenir compte du plafond global.

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CÔTÉ BAILLEURS

Pour les bailleurs, cette réforme oblige à repenser l’équilibre économique du bail : sélection du preneur, analyse de sa solvabilité, limitation des franchises ou avantages consentis sans contrepartie suffisante, renforcement éventuel des clauses relatives aux incidents de paiement, et suivi plus rigoureux de l’exécution du bail.

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CÔTÉ PRENEURS

Pour les preneurs, cette réforme constitue un levier de négociation immédiat dans les projets de nouveaux baux ou de renouvellement. Elle permet de contester les garanties excessives, notamment lorsque le bailleur sollicite à la fois un dépôt de garantie important et une garantie bancaire.

 

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5.

La restitution du dépôt de garantie est désormais enfermée dans un délai

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La loi prévoit que les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés. La remise des clés peut intervenir en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire.

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Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, mais uniquement sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

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EN PRATIQUE

cette modification impose une discipline nouvelle au moment de la sortie des lieux. Le bailleur devra être en mesure de justifier rapidement les retenues pratiquées : loyers impayés, charges exigibles, réparations locatives, impôts ou taxes refacturables, frais de remise en état imputables au preneur. Les retenues globales, forfaitaires ou insuffisamment documentées deviendront beaucoup plus difficiles à soutenir.

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Il faudra donc organiser les restitutions de locaux de manière plus structurée : état des lieux de sortie précis, chiffrage rapide des réparations, conservation des devis et factures, liquidation des comptes locatifs, réserves explicites lorsque certaines charges ne sont pas encore définitivement arrêtées.

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Le texte prévoit également un délai de six mois pour la restitution des autres garanties et la réalisation des mainlevées nécessaires. Cette règle concernera notamment les garanties bancaires, cautionnements, nantissements ou autres sûretés constituées à l’occasion du bail.

 

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6.

En cas de vente de l’immeuble, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur

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La loi modifie également les conséquences d’une mutation de l’immeuble loué. Désormais, en cas de vente ou de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

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La règle antérieure, selon laquelle l’obligation de restitution pesait en principe sur celui qui avait effectivement reçu le dépôt de garantie, est donc profondément modifiée.

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EN PRATIQUE

cette évolution impose d’adapter les actes de vente d’immeubles loués. L’acte devra traiter expressément du sort des dépôts de garantie, de leur transfert financier effectif au profit de l’acquéreur, et des garanties annexes susceptibles de devenir caduques. Il conviendra également de prévoir des mécanismes de régularisation entre vendeur et acquéreur afin d’éviter que le nouveau bailleur se trouve tenu de restituer des sommes qu’il n’aurait pas reçues.

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CÔTÉ ACQUÉREURS

Pour les acquéreurs, ce point doit devenir un réflexe de due diligence. Avant toute acquisition d’un immeuble loué, il faudra identifier bail par bail le montant des dépôts de garantie, l’existence de garanties annexes, leur nature, leur durée, les documents détenus par le vendeur et les éventuelles mainlevées à prévoir.

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CÔTÉ PRENEURS

Pour les preneurs, cette règle renforce la lisibilité de leur situation : en cas de vente de l’immeuble, leur interlocuteur naturel pour la restitution du dépôt de garantie sera le nouveau bailleur.

 

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7.

La clause résolutoire : les délais de paiement deviennent plus difficiles à obtenir sans reprise effective du loyer courant

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L’article L. 145-41 du Code de commerce est également modifié. Lorsqu’un preneur sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en raison d’impayés de loyers, il devra désormais démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

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Cette réforme est importante pour les dossiers contentieux. Elle renforce les exigences pesant sur le preneur qui demande au juge de suspendre la clause résolutoire. Il ne suffira plus de solliciter un échéancier de manière générale.

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Il faudra produire des éléments concrets permettant d’établir la capacité de règlement : situation comptable, prévisionnel, justificatifs de trésorerie, proposition d’échéancier réaliste, et surtout preuve de la reprise du paiement du loyer courant.

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Côté bailleur, cette évolution offre un argument utile lorsque le preneur sollicite des délais sans avoir repris le paiement du loyer courant ou sans démontrer sa capacité réelle à apurer la dette. Il conviendra donc de vérifier, avant l’audience, si le loyer courant a bien été réglé et si les pièces produites par le preneur sont suffisantes.

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Côté preneur, il faut désormais préparer la défense très en amont. Dans tout dossier de commandement visant la clause résolutoire, la priorité sera de reprendre immédiatement le paiement du loyer courant et de constituer un dossier financier sérieux avant la première audience.

 

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8.

Le droit de préférence du locataire est mieux défini

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La loi précise également le champ du droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux loués.

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Le local à usage commercial est désormais défini, pour l’application de ce droit, comme le local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants affectés à ces activités, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.

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Le local artisanal fait également l’objet d’une définition spécifique.

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EN PRATIQUE

cette clarification est importante lors de la vente d’un immeuble ou d’un lot loué. Avant de notifier ou non une offre de vente au preneur, il faudra qualifier précisément le local.

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Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont exclus du champ de cette définition. En revanche, les réserves et emplacements attenants peuvent être inclus lorsqu’ils sont affectés à l’activité commerciale ou artisanale principale.

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Une difficulté subsistera pour les locaux mixtes, les bureaux-boutiques, les locaux comportant une partie de stockage, ou les ensembles immobiliers dans lesquels l’usage réel ne correspond pas parfaitement à la désignation contractuelle. Dans ces hypothèses, il faudra procéder à une analyse concrète avant toute décision.

 

 

9.

Ce qu’il faut faire dès maintenant dans les dossiers

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Pour rendre la réforme immédiatement opérationnelle, les contrôles suivants doivent être intégrés aux dossiers en cours, aux modèles et aux actes à venir.

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Baux en cours

• Identifier les locataires susceptibles de solliciter la mensualisation du loyer.

• Vérifier l’existence éventuelle d’arriérés non contestés.

• Anticiper la réponse à donner en cas de demande.

• Pour les preneurs, formaliser la demande par écrit après vérification de la situation comptable.

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Nouveaux baux et renouvellements

• Revoir les clauses relatives à la périodicité du loyer.

• Recalibrer le dépôt de garantie et les garanties annexes.

• Réexaminer l’indexation, la clause résolutoire et la restitution des garanties.

• Éviter toute rédaction faisant échec aux nouvelles dispositions impératives.

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Clauses d’indexation

• Vérifier si la clause est symétrique.

• Contrôler l’indice applicable.

• Écarter les mécanismes créant un plancher dissimulé.

• N’envisager les clauses tunnel qu’avec une rédaction équilibrée.

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Sortie des locaux

• Anticiper le délai de restitution du dépôt de garantie.

• Documenter rapidement les retenues éventuelles.

• Organiser une remise des clés certaine et conserver sa preuve.

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Ventes d’immeubles loués

• Intégrer dans l’acte le sort des dépôts de garantie et des garanties annexes.

• S’assurer que l’acquéreur reçoit effectivement les sommes ou bénéficie d’un mécanisme contractuel de protection.

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Clause résolutoire

• Pour le preneur, payer le loyer courant avant la première audience et démontrer la capacité de régler la dette.

• Pour le bailleur, vérifier ces deux conditions et les discuter précisément à l’audience si elles ne sont pas remplies.

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La loi de simplification de la vie économique ne constitue pas une simple réforme technique. Elle modifie l’équilibre de plusieurs clauses très courantes des baux commerciaux.

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Son impact est immédiat dans la gestion quotidienne des dossiers : demandes de mensualisation, rédaction des nouveaux baux, renouvellements, garanties, sorties de locaux, ventes d’immeubles loués et procédures d’acquisition de la clause résolutoire.

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La principale méthode consiste désormais à ne plus appliquer mécaniquement les anciens modèles.

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Chaque dossier doit être relu à partir de quelques questions simples : quelle est la nature exacte du local, quelle est l’activité exercée, le bail est-il en cours ou en renouvellement, quelles garanties sont exigées, quelle est la périodicité du loyer, existe-t-il une mutation de l’immeuble, et le dossier est-il déjà contentieux ?

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C’est à cette condition que les nouvelles dispositions pourront être utilement intégrées aux négociations et aux procédures en cours, sans créer de fragilité contractuelle ou contentieuse.

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Paris, le 19 juin 2026

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Judith BENGUIGUI
Avocat au Barreau de Paris